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Mietrecht - Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung durch den Mieter

München, den 24.06.2013

Ein aktuelles Urteil des BGH bestätigt, dass auch der Mieter eine Anpassung der  Betriebskostenvorauszahlungen verlangen kann, wenn die Betriebskostenabrechnung ergibt, dass die geleisteten Vorauszahlungen höher als die tatsächlichen Belastungen sind.


Im vorliegenden Fall hatte zunächst die Vermieterin über die Betriebskosten abgerechnet und die nach ihrer Berechnung sich ergebende Nachforderung beim Mieter geltend gemacht. Der Mieter wiederum hatte konkrete Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung der Vermieterin erhoben und seinerseits ein Guthaben errechnet. Den sich nach seiner Kalkulation ergebenden Erstattungsbetrag hatte der Mieter zuerst mit einer kommenden Monatsmiete verrechnet und außerdem der Vermieterin schriftlich mitgeteilt, er werde seine künftigen Betriebskostenvorauszahlungen aufgrund seiner Berechnung um 30,00 EUR im Monat senken.  


Dagegen hatte der BGH im Ergebnis nichts einzuwenden. Sofern sich aus einer Abrechnung über die Betriebskosten ergebe, dass die hierauf geleisteten Vorauszahlungen nicht mehr den tatsächlich anfallenden Kosten entsprächen, könne nach der gesetzlichen Regelung gemäß § 560 Abs. 4 jede Mietvertragspartei eine entsprechende Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen verlangen. Entscheidend sei lediglich, dass die Abrechnung über die Betriebskosten inhaltlich zu einem korrekten Resultat führe. Unerheblich sei demgegenüber, ob die Vorauszahlungen infolge der Abrechnung im Ergebnis gesenkt oder erhöht werden müssten.


BGH, Urteil vom 6. 2. 2013 - VIII ZR 184/12

Anmerkung:

Der Entscheidung des BGH ist unbedingt zuzustimmen. Im Gesetz (§ 560 Abs. 4 BGB) steht nun mal klipp und klar, dass jede Vertragspartei nach einer Abrechnung über die Betriebskostenvorauszahlungen durch schriftliche Erklärung eine Anpassung der künftigen Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen kann. Angesichts der eindeutigen Formulierung des Gesetzes verwundert, dass der Rechtsstreit überhaupt bis zum BGH geführt werden musste. Ein anderes Ergebnis würde im Übrigen auch zu Unbilligkeiten führen, wäre der Mieter dann doch stets darauf angewiesen, dass der Vermieter eine zumal inhaltlich zutreffende Abrechnung auch zeitnah erstellt. Sofern der Mieter gegen die Abrechnung des Vermieters konkrete Einwendungen hat, müsste er gegebenenfalls sogar bis zur gerichtlichen Klärung gleichwohl die vom Vermieter zu Unrecht verlangten höheren Vorauszahlungen leisten. Demgegenüber hätte es der böswillige Vermieter sogar in der Hand, bis zum Abschluss eines gerichtlichen Verfahrens ungerechtfertigte Vorauszahlungen zu erhalten, welches insbesondere im Falle einer späteren Insolvenz des Vermieters für den Mieter mit erheblichen finanziellen Konsequenzen verbunden sein könnte.

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