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Mietrecht - Ersatzmietergestellung bei freiwilligem Arbeitsplatzwechsel

München, den 26.01.2016

Begehrt der Mieter, dem gemäß § 537 BGB das Verwendungsrisiko der Mietsache zugewiesen ist, wegen besonderer Umstände des Einzelfalls mit Rücksicht auf Treu und Glauben die vorzeitige Entlassung aus einem längerfristigen Mietverhältnis gegen Stellung eines Nachmieters, obliegt es allein ihm, einen geeigneten Nachmieter zu suchen, den Vermieter über dessen Person aufzuklären und ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können.

BGH, Urteil vom 7.10.2015 - VIII ZR 247/14

Anmerkung:

Das vorstehende Urteil bietet Gelegenheit auf den immer wieder zu beobachtenden Irrglauben der Mieter einzugehen, wonach von Mieterseite ohne Beachtung der mietvertraglichen Bindungs- oder Kündigungsfristen vorgeblich stets ein Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag besteht, sofern der Mieter dem Vermieter nur - drei - geeignete Nachmieter benennt.
Grundsätzlich bleibt insofern zunächst festzuhalten: pacta sunt servanda, also Verträge sind einzuhalten. Nach zutreffender Rechtsmeinung und Rechtsprechung wird dem Mieter indessen - aber nur dann - ein Rechtsanspruch auf  (vorzeitige) Entlassung aus dem Mietvertrag zuzugestehen sein, wenn sein - des Mieters - berechtigtes Interesse an der Vertragsaufhebung dasjenige des Vermieters am Bestand des Mietvertrags ganz erheblich überwiegt und er außerdem dem Vermieter einen geeigneten Ersatzmieter stellt. Es kommt im Rahmen einer Abwägung der gegensätzlichen Interessen mithin stets entscheidend und vorgängig auf ein überwiegendes berechtigtes Interesse des Mieters an. Dies wird beispielsweise dann angenommen werden können, wenn dem Mieter aus Gründen, welche er nicht selbst zur Verbesserung seiner Wohnungssituation absichtlich herbeigeführt hat, das Festhalten am Vertrag unzumutbar geworden ist, wie etwa bei vom Arbeitgeber veranlasstem, berufsbedingten Ortswechsel, Krankheit, oder erheblichem Familienzuwachs. Erst wenn demnach die Unzumutbarkeit feststeht, kann der Mieter sich mit Aussicht auf Erfolg auf die Suche nach einem geeigneten Nachmieter machen. Die dem Urteil des Bundesgerichtshofs zugrunde liegende Konstellation des freiwilligen und nicht vom Arbeitgeber veranlassten Arbeitsplatzwechsels, wird demgegenüber regelmäßig kein überwiegendes Interesse an einer vorzeitigen Vertragsaufhebung begründen können, sofern nicht - wie im vorliegenden Fall - ausnahmsweise bereits mietvertraglich das grundsätzliche Recht zur Nachmietergestellung vereinbart wurde und es deshalb auf den (Hinter-)Grund für die Vertragsbeendigung gar nicht ankommt. Aus Sicht des Mieters ist nach alledem anzuraten, nach Möglichkeit bereits bei Vertragsabschluss eine - anlassunabhängige - Klausel zur Nachmietergestellung aufzunehmen, so dass dem Mieter auch ohne berechtigtes Interesse das Recht zur vorzeitigen Vertragsaufhebung gegen Nachmietergestellung zusteht.

Mietrecht - Ersatzmietergestellung bei freiwilligem Arbeitsplatzwechsel
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