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Mietrecht - Keine Protokollpflicht des Mieters bei Mängeln

München, den 27.06.2012

Nach einem neuen Urteil des BGH muss der Mieter bei Mängeln der Mietsache infolge wiederkehrender Beeinträchtigungen nicht (mehr) unbedingt ein Verlaufsprotokoll erstellen.

In dem kürzlich vom BGH entschiedenen Fall haben die Mieter ihre Miete gemindert, weil in dem von ihnen bewohnten Haus durch die anderweitige Vermietung von Wohnungen an ständig wechselnde Touristen unter anderem erhebliche Lärmbelästigungen und Verschmutzungen im Treppenhaus auftraten.

Die Mieter haben zur Begründung des Mietmangels kein detailliertes Protokoll vorgelegt, welches den  genauen Zeitpunkt, die Art und Intensität der jeweiligen Beeinträchtigungen dokumentiert hat. Dies ist nach Ansicht des BGH allerdings auch nicht erforderlich. Ausreichend ist vielmehr eine lediglich  grundlegende Beschreibung, aus der sich die Art der Beeinträchtigung ergibt, über welchen Zeitraum sie sich erstreckt und zu welchen Tageszeiten sie auftritt. Sofern sich aus einer derartigen Beschreibung hinreichend genau entnehmen lässt, dass die wiederkehrenden Beeinträchtigungen die sogenannte Sozialadäquanz übersteigen, also das Maß an Beeinträchtigungen, welches die Mitbewohner im Rahmen des Zusammenlebens in der Regel zu tolerieren haben, ist der Mietmangel ausreichend belegt. Die Miete ist dann nach § 536 BGB kraft Gesetzes gemindert. Die Intensität der Beeinträchtigung muss nicht protokollarisch festgehalten werden. Ebenso wenig muss ein genauer  Minderungsbetrag genannt werden.

BGH, Urteil vom 29. 2. 2012 - VIII ZR 155/11

Anmerkung:

Das Urteil des BGH bricht erfreulicherweise mit der oft von den Untergerichten vertretenen und wenig praktikablen Auffassung, wonach Mietbeeinträchtigungen nach Art, Umfang und Dauer in einem Protokoll geradezu minutiös festgehalten und später in einem Prozess möglichst unter Benennung von Zeugen geschildert werden müssen. Die Geltendmachung von Mietminderungen infolge wiederkehrender Beeinträchtigungen dürfte zukünftig daher etwas einfacher möglich sein. Allerdings sollte das Urteil nicht dahingehend missverstanden werden, dass nunmehr lediglich pauschale Darstellungen von Gebrauchsbeeinträchtigungen ausreichen. Die Beschreibung des geltend gemachten Mietmangels muss auch nach Auffassung des BGH jedenfalls so detailliert sein, dass der Vermieter sich ein hinreichend genaues Bild von den behaupteten Beeinträchtigungen machen kann.

Mietrecht - Keine Protokollpflicht des Mieters bei Mängeln
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