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Mietrecht - Unwirksame Miet-AGB bei malerfachgeschäftsabhängiger Quotenabgeltung

München, den 13.09.2013

In seinem Urteil vom 29.05.13 ändert der BGH seine bisherige Rechtsprechung zu den häufig in Mietverträgen enthaltenen sogenannten Quotenabgeltungsklauseln. Eine derartige Klausel ist fortan dann als unwirksam anzusehen, wenn sie regelt, dass als Berechnungsgrundlage zur Quotenabgeltung verbindlich ein Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts heranzuziehen ist.

Häufig enthalten Mietverträge, welche dem Mieter die Schönheitsreparaturen aufbürden, sogenannte Abgeltungsklauseln, wonach der Mieter sich immer dann, wenn das Mietverhältnis endet, bevor konkreter Renovierungsbedarf besteht, anteilig an den hierfür - tatsächlich noch nicht fälligen - Kosten der Schönheitsreparaturen beteiligen muss. Als Berechnungsgrundlage der Kostenbeteiligung wird in diesen Fällen zumeist ein vom Vermieter einzuholendes Angebots einer Fachfirma verbindlich angeordnet.


In dem vom BGH entschiedenen Fall, dem eine derartige Klausel zugrunde lag, hatte sich der Mieter geweigert, sich quotal an den Renovierungskosten zu beteiligen und trotz Fristsetzung auch die Durchführung von Streicharbeiten ausdrücklich abgelehnt. Nach Meinung des BGHs zurecht. Die Klausel ist nämlich unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Der an sich legitime Zweck einer vertraglich vereinbarten Abgeltungsklausel liegt darin, dass der Mieter mangels Fälligkeit von Schönheitsreparaturen mindestens einen auf den bis zum Mietvertragsende verstrichenen Abnutzungszeitraum entfallenden finanziellen Anteil trägt. Bei der inhaltlichen Gestaltung einer derartigen Regelung ist allerdings angemessen auf die berechtigten Interessen des Mieters Rücksicht zu nehmen. Dies ist jedoch immer dann nicht der Fall, wenn die Regelung ohne weiteres den Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts als Berechnungsgrundlage vorschreibt. Denn sofern die Klausel nicht zusätzlich klarstellt, dass der Kostenvoranschlag der Billigkeit entsprechen muss bzw. der Mieter die Richtigkeit des Kostenvoranschlags uneingeschränkt bestreiten darf, kann die Regelung so verstanden werden, dass sie Bindungswirkung haben und der Mieter keine Einwendungen gegen unberechtigte oder zu hohe Kosten erheben können soll. Dies stünde allerdings mit den Merkmalen einer auf Wirksamkeit bedachten Quotenabgeltungsklausel im Widerspruch.

Anmerkung:

Der Entscheidung des  BGH ist uneingeschränkt beizutreten. Es mag zwar durchaus legitim erscheinen, dass sich der Mieter für den Gebrauch der Mietsache anteilig an den der Abnutzung entsprechenden Kosten der konkret noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen beteiligen soll. Andererseits kann es nicht angehen, dass als Berechnungsgrundlage hierfür einseitig der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts als verbindlich erklärt wird. Dem Mieter muss zumindest die Möglichkeit bleiben, die Richtigkeit des Kostenvoranschlags uneingeschränkt zu bestreiten oder auch einen eigenen Kostenvoranschlag vorzulegen.

Mietrecht - Unwirksame Miet-AGB bei malerfachgeschäftsabhängiger Quotenabgeltung
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