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Mietrecht - Verjährungsbeginn bei Auszug und Schlüsselrückgabe beim Hauswart

München, den 21.01.2014

In seinem Urteil vom Oktober letzten Jahres hatte der Bundesgerichtshof (BGH) Gelegenheit über den Beginn der kurzen mietrechtlichen Verjährungsfrist gemäß § 548 BGB für den Fall zu entscheiden, wenn der Mieter bei Auszug die Schlüssel nicht dem Vermieter, sondern dem Hauswart aushändigt.
 

Dem Urteil lag ein in der Praxis durchaus häufiger Sachverhalt zugrunde. Die Mieter hatten anlässlich ihres Auszugs die Schlüssel (nur) der ihnen bekannten Hauswartin übergeben, ohne hierüber auch den Vermieter zu informieren. Die Schlüsselrückgabe erfolgte am 20.12.2009. Der Vermieter verlangte nun per Mahnbescheid vom 30.06.2010 - also mehr als sechs Monate nach Schlüsselrückgabe - von den Mietern Schadensersatz für Schäden am Mietobjekt. Gegen die Forderung erhoben die Mieter die Einrede der Verjährung. Nach Auffassung des BGH waren indessen die Forderungen des Vermieters nicht verjährt. Zwar beträgt im Mietrecht die Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters nur sechs Monate nach Rückerhalt der Mietsache. Allerdings ist immer dann, wenn die Aufgabe des Besitzes an der Mietsache durch Schlüsselrückgabe nicht an den Vermieter, sondern an eine dritte Person erfolgt, für den Beginn der kurzen Verjährungsfrist entscheidend, wann der Vermieter von der Besitzaufgabe und Schlüsselrückgabe auch konkrete Kenntnis erlangt. Eine sogenannte Wissenszurechnung über die Hauswartin oder sonstige Dritte ist allenfalls in den Fällen denkbar und möglich, wenn diese Personen vom Vermieter auch konkret beauftragt waren, anlässlich des Auszugs der Mieter die Schlüssel entgegenzunehmen.
 

BGH, Urteil vom 23. 10. 2013 - VIII ZR 402/12

Anmerkung:

Die im Mietrecht geltende kurze Verjährungsfrist ist in der Praxis sowohl auf Vermieter, als auch auf Mieterseite noch wenig bekannt und führt daher immer wieder zu unangenehmen Überraschungen. Gemäß § 548 BGB verjähren nämlich Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und auch Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder der Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung bereits in sechs Monaten (!) nach Beendigung des Mietverhältnisses. Nicht zuletzt auch vor dem Hintergrund, Missbrauch der ohnehin kurzen Verjährungsfrist entgegenzuwirken, ist der gegenständlichen Entscheidung des BGH daher uneingeschränkt zu folgen. Es kann eben gerade nicht ausreichen, den Schlüssel einfach irgendwo abzugeben oder zu hinterlegen, in der Hoffnung, der Vermieter werde dies erst später erfahren und dann für etwaige Schadensersatzansprüche der kurzen Verjährung "zum Opfer fallen".

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