Der Mieter kann einen Mietrückstand nicht mit der Kaution verrechnen

In dem vom Amtsgericht München jüngst entschiedenen Fall kündigte die Vermieterin das mit dem Mieter bestehende Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs, nachdem der Mieter abermals mit der Zahlung der vertraglich geschuldeten Miete für mehrere Monate in Zahlungsverzug geraten war. Als der Mieter daraufhin nicht auszog, erhob die Vermieterin Räumungsklage vor dem Amtsgericht München.

Vor Einreichung der Räumungsklage hatte der Mieter darum gebeten, seine rückständigen Mieten mit der Kaution zu verrechnen und war deshalb der Meinung, gegen die Mietforderungen des Vermieters wirksam aufgerechnet zu haben. Das Amtsgericht München gab indessen der Vermieterin Recht und verurteilte den Mieter zur Räumung der Wohnung.

Zur Begründung führte die zuständige Richterin in ihrem Urteil aus, der Mieter habe sich mit (mindestens) zwei Monatsmieten in Verzug befunden, so dass die fristlose Kündigung gemäß § 543 BGB wirksam sei. Denn – insbesondere auch – während eines laufenden Mietverhältnisses habe der Mieter keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, weshalb ihm gegen die Mietzinsforderungen kein Recht zur Aufrechnung zustehe.

Amtsgericht München, Urteil vom 14.02.2012, Az.: 415 C 31694/11

Anmerkung:

Dem Urteil des Amtsgerichts München ist unbedingt zuzustimmen. In der Praxis ist leider immer wieder zu beobachten, dass der Mieter meint, gegen Zahlungsforderungen des Vermieters ohne weiteres mit der geleisteten Mietkaution aufrechnen zu können. Dabei wird verkannt, dass die Mietkaution in erster Linie ein Sicherungsinstrument für den Vermieter darstellt. Könnte der Mieter während des laufenden Mietverhältnisses gegen Forderungen des Vermieters beliebig aufrechnen, hätte es der Mieter in der Hand, die dem Vermieter zustehende Sicherheit auch gegen den Willen des Vermieters gänzlich zu verbrauchen. Dies würde dem Sinn und Zweck der Kaution vollständig zuwiderlaufen.

Selbst nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Mieter entgegen eines weit verbreiteten Irrglaubens nicht gegen fällige Mietforderungen des Vermieters mit seinem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen. Grund hierfür ist, dass die Kaution erst dann zur Rückzahlung fällig ist, nachdem sämtliche Ansprüche des Vermieters erfüllt sind.

München, den vor 12 Jahren

Rechtsanwalt Martin A. Falk