Mietrecht – Änderung der Rechtsprechung des BGH zu Schönheitsreparaturen

Mit Urteil vom 18.03.2015 hat der BGH folgendes entschieden:

1. Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt.

2. Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.

3. Angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen unterliegt die Beurteilung, ob eine Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist, einer in erster Linie dem Tatrichter vorbehaltenen Gesamtschau unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalles maßgeblichen Umstände.

4. Beruft der Mieter sich auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel, obliegt es ihm, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung trifft den Vermieter.

BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14

Anmerkung:

Mit seinem Urteil ändert der BGH seine bisher vertretene Auffassung, dass einem Mieter auch dann die Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen im Wege von Formularverträgen überbürdet werden kann, wenn ihm die Mietwohnung vom Vermieter zuvor in unrenoviertem Zustand überlassen worden ist. Das Urteil des BGH ist insbesondere vor dem Hintergrund überzeugend, als der Mieter anderfalls dem Vermieter die Rückgabe einer renovierten Wohnung schulden würde, obwohl er zuvor die Wohnung selber nur unrenoviert erhalten hat. Für alle Mieter, die eine nicht renovierte Wohnung angemietet haben, ist die Entscheidung sehr erfreulich, können Sie unter Berufung auf die neue höchstrichterliche Rechtsprechung doch nun die Vornahme der Schönheitsreparaturen verweigern. Das bedeutet im Übrigen nicht nur, dass der Mieter die Mietwohnung nach Beendigung des Mietvertrags unrenoviert zurück geben kann, sondern vom Vermieter auch während des laufenden Mietverhältnisses die Vornahme angefallener Schönheitsreparaturen auf dessen Kosten einfordern kann. Der Vermieter einer nicht renovierten Wohnung kann dies allerdings dadurch vermeiden, dass er dem Mieter bereits bei Abschluss des Mietvertrags einen angemessenen Ausgleich für die von ihm später vorzunehmenden Renovierungsarbeiten gewährt. Mit Spannung dürfte insofern abzuwarten bleiben, wann ein vom Vermieter gewährter Ausgleich nach Ansicht der künftig befassten Amtsgerichte für „angemessen“ befunden werden wird. Nach Ansicht des BGH ist eine halbe Monatsmiete jedenfalls nicht ausreichend.

München, den vor 9 Jahren

Rechtsanwalt Martin A. Falk