Rechtsanwalt – Martin A. Falk
Nymphenburger Str. 77 | 80636 München
089 / 52388099

Mietrecht – Gesamtinfektion der Schönheitsreparaturklausel bei unwirksamen Klauselbestandteil

Mit Urteil vom 18.03.2015 hat der Bundesgerichtshof (BGH) seine bisherige Rechtsprechung bestätigt, wonach die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen, soweit sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt ist, eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht ist, mit der Folge, dass die Unwirksamkeit der einen Einzelaspekt dieser einheitlichen Rechtspflicht betreffenden Formularbestimmung in der gebotenen Gesamtschau der Regelung zur Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel führt.
Dies gilt nach dem BGH explizit auch und insbesondere, wenn die inhaltliche Ausgestaltung der einheitlichen Rechtspflicht in verschiedenen, sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln des Mietvertrags geregelt ist (Bestätigung von BGH, NJW 2010, 674 = NZM 2010, 157 Rn. 14).

BGH, Urteil vom 18.3.2015 – VIII ZR 21/13

Anmerkung:

Den Grundsatz, dass bei Verwendung von vorformulierten allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) die Unwirksamkeit einzelner Klauselbestimmungen stets die Unwirksamkeit der gesamten Klausel zur Folge hat und es demnach keine sogenannte geltungserhaltende Reduktion gibt, hat der BGH schon häufig betont. Erstaunlich ist daher, dass offenbar immer wieder Veranlassung besteht, die Regel der Gesamtinfektion zu bestätigen. Gerade im Mietrecht und hier insbesondere bezüglich der sogenannten Schönheitsreparaturklauseln, also der Abwälzung der Renovierungspflicht auf den Mieter, ist indessen nach wie vor häufig zu beobachten, dass Vermieter gern inhaltlich die Klausel in mehrere, sprachlich voneinander unabhängige Klauseln splitten, um bei – gerichtlich – festgestellter (Teil-)Unwirksamkeit auf eine ihnen genehme weitere Klausel zu verweisen. Insofern erweist sich das aktuelle Urteil des BGH aus Sicht der Mieter als sehr erfreulich, bleibt es danach doch eindeutig dabei, dass der Verwender von AGB das Risiko der Unwirksamkeit seiner Geschäftsbedingungen auch in vollem Umfang trägt.

Rechtsanwalt Martin A. Falk