Mietrecht – Keine Herabsetzung der Nutzungsentschädigung des Vermieters bei einer nach Beendigung des Mietverhältnisses eingetretenen Verschlechterung der Mietsache

Unter dem 27.05.2015 hat der BGH folgendes Urteil getroffen:

1. Eine erstmals nach Vertragsbeendigung eingetretene Verschlechterung der Mietsache, die beim Fortbestehen des Mietverhältnisses eine Minderung der Miete zur Folge gehabt hätte, führt grundsätzlich nicht dazu, den Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung in entsprechender Anwendung von § 536 BGB herabzusetzen (Fortführung von BGH, NJW 1961, 916). (amtlicher Leitsatz)

2. Etwas anderes gilt nur dann, wenn den Vermieter nach Treu und Glauben im Rahmen des Abwicklungsverhältnisses ausnahmsweise eine nachvertragliche Pflicht zur Beseitigung von Mängeln der vorenthaltenen Mietsache trifft. (amtlicher Leitsatz)

BGH, Urteil vom 27.05.2015 – XII ZR 66/13

Anmerkung:

Im vorliegenden Fall stritten die Parteien um die Höhe der einem Vermieter für die Vorenthaltung der Mietsache gemäß § 546 a BGB zustehenden Nutzungsentschädigung. Nach der gesetzlichen Regelung kann der Vermieter nach Beendigung eines Mietverhältnisses grundsätzlich für die Zeit der verspäteten Rückgabe der Mietsache als (Mindest-)Entschädigung die zuvor vertraglich vereinbarte Miete verlangen. Die Besonderheit war hier, dass nach Beendigung des Mietvertrages erstmalig Mängel an dem seitens der Mieterin angemieteten Ladenlokal auftraten, die unstreitig im bestehenden Mietverhältnis zu einer Minderung der Miete geführt hätten. Fraglich war nun, ob die an sich berechtigte Minderung der Miete gleichsam auch auf die nach Vertragsende zu zahlende Nutzungsentschädigung durschlägt. Dies verneint der BGH vor allem mit dem Argument, dass der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses rechtlich nicht mehr zur Instandsetzung und Instandhaltung der Mietsache verpflichtet ist und daher grundsätzlich für erst während der Vorenthaltung auftretende Mängel nicht mehr einzustehen hat. Der Mieter habe es schließlich selbst in der Hand, sich durch die vertraglich geschuldete Herausgabe der Mietsache seiner Verpflichtung zur Zahlung von Nutzungsentschädigung zu entledigen, wenn ihm die als Nutzungsentschädigung zu zahlende vereinbarte Miete angesichts des Zustandes der Mietsache zu hoch ist. Der Entscheidung ist im Ergebnis zuzustimmen. Zu Bedenken ist insofern insbesondere, dass der Mieter sich durch die Vorenthaltung der Mietsache rechtswidrig verhält und daher letztendlich nicht schutzwürdig erscheint. Wie der BGH im zweiten Leitsatz der gegenständlichen Entscheidung ausdrücklich betont, muss freilich was anderes gelten, wenn den Vermieter ausnahmsweise eine nachvertragliche Pflicht zur Beseitigung von Mängeln trifft. Beispielhaft sei hier die parteienvernehmliche Vereinbarung einer Räumungsfrist zu nennen.

München, den vor 9 Jahren

Rechtsanwalt Martin A. Falk